Содержание
Популярность покупки жилья в рассрочку растет — ее доля в различных проектах уже составляет 30-60%. При этом многие покупатели рассчитывают через два-три года, когда рассрочку пора будет закрывать, перейти на ипотеку: ставка, по их расчетам, к тому времени опустится до более комфортных значений. Однако ЦБ и некоторые участники рынка недвижимости считают такой вариант рискованным — покупателю не гарантированы ни оформление ипотеки, ни низкая ставка, ни возврат средств, если в кредите ему откажут и гасить рассрочку окажется нечем. Девелоперы настаивают: в случае неплатежей проблемы будут не у покупателей, а у продавцов
После отмены самой массовой госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 8% и ужесточения условий других ипотечных госпрограмм в России набирают популярность продажи жилья в рассрочку. По словам опрошенных Forbes риелторов, в новых домах через этот механизм продаются от трети до половины квартир. Федеральная компания «Этажи» оценивает долю таких продаж в феврале в 30-35%, «Петербургская недвижимость» — в 34%, Ricci — в 36%, а «Циан-Аналитика» — в 35-40%. В отдельных новостройках в феврале доля покупок с рассрочкой превысила 60%, говорит директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. «Она приближается к уровню популярности ипотеки, когда та была субсидированной и безадресной», — добавляет он.
Опрошенные Forbes девелоперы рисуют похожую картину. «В среднем по рынку в комфорт-классе рассрочка занимает около 50%, в бизнес-классе этот показатель выше», — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов. Правда, в А101 доля таких сделок — 20%, утверждает он. Доля рассрочки у MR Group — 30-40%, у Tekta Group — 70%. Схожая тенденция и в регионах — у компании «Девелопмент-Юг» (проекты в Краснодарском крае, Ростовской области) доля рассрочки в продажах квартир за полгода выросла в шесть раз — с 5% до 30%, у тюменского девелопера «Люди» так продается 34% жилья.
Около половины покупателей могут позволить себе в короткий срок, на который дается рассрочка, внести частями полную стоимость квартиры. Обычно это те, кто в период высоких ставок держит нужную сумму на депозите и ждет выплаты процентов, либо те, кто хочет без спешки продать уже имеющуюся недвижимость, перечисляет Валерий Кочетков. Остальные, по его словам, берут рассрочку, чтобы в будущем перейти на ипотеку — такие покупатели надеются, что ставки по кредитам, по крайней мере ко времени закрытия рассрочки, опустятся до более комфортных значений. Возможность превращения рассрочки в ипотеку сейчас активно декларируют застройщики. Например, такая опция есть у компаний «Самолет», А101, «Эталон», MR Group, «Гранель» и других.
Как работает рассрочка с переходом в ипотеку
Как правило, застройщики предлагают покупателям программы рассрочки до ввода дома в эксплуатацию, но некоторые распространяют их и на готовые дома. В таких программах клиент в течение небольшого срока — от года до трех лет — обязуется выплатить частями полную стоимость квартиры. Часто рассрочка беспроцентная, а платежи делятся на крупные транши. Например, у Setl Group покупатель может внести 30%, 20% и 50% от стоимости жилья, либо 20%, 40% и 40%, рассказывает коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Иногда условия могут быть и мягче. Так, у MR Group есть программа с 5%-ным первым взносом, а также программа с небольшими ежемесячными платежами, говорит представитель MR Analytics. В любой момент выплат клиент может перейти с рассрочки на ипотеку. «Это право клиента решать, как инструментом в какой период воспользоваться», — говорит вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.
Технически переход несложен, рассказывает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. В таком случае к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение, в нем указывается банк, сумма кредита, ставка и срок кредита, а произведенные покупателем выплаты суммируются в первоначальный взнос. За переход с рассрочки на ипотеку дополнительной платы застройщики не берут, отмечает замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Но и партнерских программ с банками, которые гарантировали бы клиенту одобрение ипотечного кредита и заранее установленные условия при переходе с рассрочки, у них тоже нет, предупреждает Валерий Кочетков.
«Рассрочки оформляем до ввода дома, но покупатель имеет право внести оставшуюся сумму, в том числе оформив ипотеку. Гарантировать выдачу ипотеки мы не можем, но помогаем и консультируем своих клиентов при подаче заявки в банк», — говорит гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин. Все остальные опрошенные Forbes застройщики также признали: могут помочь клиенту лишь с выбором оптимального банка или подготовкой заявки.
Несмотря на отсутствие гарантий в получении кредита, причина брать рассрочку для покупателей, которым для гашения рассрочки понадобится ипотека, все же есть, уверены застройщики. «Выгода данной схемы в том, что у клиентов получится взять кредит через полтора-два года, когда ключевая ставка практически наверняка снизится до комфортных значений», — объясняет суть предложения коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Покупатель прямых рисков от участия в программах рассрочки не несет, подчеркивает директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова. «Даже если к концу действия рассрочки ему не одобрят ипотеку и ставки по ней не снизятся, клиенту вернутся внесенные средства. Он останется при своих деньгах», — заверяет она.
Чего опасается ЦБ
Банк России, напротив, обеспокоен растущей популярностью таких программ. Главный риск для покупателя без полной суммы — это короткие сроки погашения долга, в которые ситуация на ипотечном рынке может не измениться. «Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Этот ипотечный кредит ему пока никто не гарантировал, и важно будет, чтобы человек не попал в сложную ситуацию», — предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, одна из таких ситуаций — непосильные платежи по новому кредиту, другая — потеря уже уплаченных взносов при невозможности платить.
Главный риск для продавца и кредитора, по словам Набиуллиной, это невозможность адекватно оценить долговую нагрузку гражданина. Дело в том, что данные о полученных рассрочках не подаются в бюро кредитных историй, а значит, количество и совокупный объем таких долгов «невидимы» при принятии решения о продаже квартиры в рассрочку и оформлении кредита.
Пока рычагов влияния на программы рассрочки у ЦБ нет: законодательно они за пределами компетенций регулятора, поэтому ЦБ ограничивается призывом к гражданам об адекватной оценке своих возможностей. Впрочем, в 2025 году в Госдуму будет внесен законопроект о программах рассрочки на рынке новостроек, обещал вице-премьер Марат Хуснуллин. Основные положения законопроекта он не раскрыл, но сообщил, что в нем будут урегулированы ситуации, когда покупатель не выплачивает долг, а также прописаны права застройщиков.
Риелторов тоже волнует распространение программ рассрочки под будущую ипотеку. «Это та бомба замедленного действия, с которой борется ЦБ. Потому что сегодня люди взяли на себя определенную долговую нагрузку, и не факт, что потом у них будут возможности получить и обслуживать ипотечный кредит. Во всяком случае, в 2025 году точно никто не ждет дешевой ипотеки. Поэтому рассрочку оформляют на два-три года в расчете на то, через это время ставка по ипотеке снизится — хотя бы до 12%», — предупреждает Валерий Кочетков.
Как оценивают риски застройщики
Для самих строительных компаний в рассрочке также есть факторы риска. Один из них в том, что при увеличении доли рассрочки в продажах плохо наполняются эскроу-счета. «В структуре ГК А101 доля рассрочки — до 20%. Мы сознательно делаем ставку на ипотеку. Ключевое ее преимущество — моментальное стопроцентное поступление средств на эскроу-счет. По программе рассрочки туда поступает только первый взнос», — объясняет Рустам Азизов. «Такие сделки не дают наполнения эскроу и по сути являются «бумажными», — соглашается директор по продажам девелопера Dominanta Антон Конобеевский.
Еще один фактор в том, что по таким программам значительно выше риски просрочек и неплатежей со стороны заемщиков, считает Рустам Азизов. «Постепенно придется ограничивать этот инструмент в продажах, чтобы нивелировать долю рискованных покупателей. И к такому механизму придется прибегать большинству застройщиков, поэтому все начнут вводить более жесткие требования при оформлении рассрочек», — прогнозирует Денис Жалнин из компании «Люди».
Другие, напротив, не усматривают рисков в этой категории клиентов. Скептический подход ЦБ избыточен, считает Дмитрий Голев из Optima Development. «Сегодня мало случаев, когда стороны нарушают закон или не рассчитывают свои материальные ресурсы и признаются банкротами из-за оформления рассрочек. И этот риск можно полностью устранить, приняв закон о рассрочках, который предусмотрит в том числе создание специального надзорного органа», — говорит он. По словам Голева, выручка девелоперов резко просела бы, если бы не рассрочки. «Именно они оказались спасательным кругом, который не позволил спросу существенно упасть, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Так что это действительно удобный и гибкий инструмент, который, конечно, можно продолжать совершенствовать, но недопустимо запрещать», — заключает он.
Что советуют покупателям юристы
Обещание легкого перехода с рассрочки на ипотеку потенциально может быть предметом разбирательств сторон в суде, но только в том случае, если в маркетинговых материалах допущены грубые ошибки в виде конкретных обещаний, говорит гендиректор O2 Consulting Филипп Данько. «Но обычно присутствует уточнение, что рекламный материал не является публичной офертой, а условия уточняются в процессе заключения договора. В таком случае шансов оспорить неблагоприятные условия в суде, апеллируя к рекламным материалам, у покупателя нет», — считает он.
Важно обратить внимание на то, прописаны ли в договоре штрафные санкции в случае, если покупатель просрочит платеж, предупреждает директор петербургского офиса «Митра», руководитель практики частных клиентов Алина Лактионова. «Это может быть процент на сумму долга и даже право продавца отказаться от исполнения договора, потребовав возврата недвижимости. Но продавец лишается такого права, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены квартиры по пункту 2 статьи 489 ГК РФ», — указывает она.
Если порядок разрешения таких ситуаций не прописан в договоре, решающую роль играют нормы гражданского права, продолжает Данько. Например, возврат может быть осуществлен по соглашению сторон. Также покупатель может попытаться добиться возврата средств в судебном порядке, ссылаясь на невозможность исполнения обязательств по независящим от него причинам. «Однако успех такого дела маловероятен», — считает он.