В марте российские банки резко снизили долю отказов по заявкам на оформление ипотеки, следует из данных НБКИ. В начале весны доля отказов упала до 46% от общего числа обращений — минимальный уровень по меньшей мере за год. Банкиры объясняют это, в частности, увеличением размера госсубсидий по льготной ипотеке. Уровень одобрений снова может снизиться на фоне введения количественных ограничений по рискованной ипотеке, а также отказа лидеров рынка от взимания комиссий с застройщиков, что делает для банков выдачу льготных кредитов менее финансово привлекательной, говорят эксперты
Российские банки в марте стали чаще одобрять заявки на ипотечные кредиты, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с которыми ознакомился Forbes. Так, в марте отказы получили 46,1% от всех заявок — минимальное значение с марта прошлого года. При этом в январе-феврале 2025 года речь шла о 54,4-54,6% отказов по поступившим заявкам на ипотеку. В 2024 году чуть ниже 50% они опускались лишь дважды — в мае, когда обсуждалось продление семейной ипотеки с одновременным ужесточением условий ее выдачи, а также в декабре, последнем месяце, когда банки и застройщики могли выдавать кредиты по собственным программам без учета требований ипотечного стандарта.
На фоне ужесточения условий по льготным ипотечным программам и роста ключевой ставки выдачи сильно снизились, а доля отказов до нового года стабильно сокращалась — банки пытались добрать с рынка то немногое, что оставалось, объясняет директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. В то же время происходило и серьезное снижение спроса со стороны качественных заемщиков: самые надежные из них, учитывая высокие ставки и жесткие неценовые условия кредитов, предпочли взять паузу, отмечает Волков. На этом фоне в начале года доля отказов в ипотечных кредитах заметно выросла.
Одна из причин роста доли одобрений в ипотечном кредитовании, по мнению банкиров — увеличение размера субсидии, которую они получают из федерального бюджета за выдачу кредита по льготным ставкам в порядке компенсации недополученного дохода. Расчет происходит по такому принципу: к действующей ключевой ставке прибавляется размер субсидии и вычитается ставка льготного кредита. Например, для семейной ипотеки, где потолок ставки составляет 6% при ключевой ставке 21% при действовавшем до февраля размере возмещения 2 п. п. банк мог рассчитывать на компенсацию недополученных 17%. В условиях дорогого фондирования банки заявляли, что продолжение выдач ипотеки по госпрограммам им невыгодно. Например, первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов говорил, что такие кредиты несут в себе отрицательный процентный доход для банков, который не покрывается субсидированием со стороны государства, поэтому они вынуждены «экономическими методами» сокращать поток заемщиков.
В феврале уровень возмещения вырос до 3 п. п. для ссуд, выданных с 7 февраля по 6 августа 2025 года при покупке жилья в новостройке и до 3,5 п. п. для кредитов на индивидуальное жилищное строительство. «В нашем банке рост одобрений был напрямую связан с изменением работы в рамках государственных программ. В апреле-начале мая тенденция продолжилась», — говорит представитель ВТБ. «Увеличение компенсации для банков означает более высокую доходность по субсидированным продуктам, что формирует дополнительный риск-аппетит и, как следствие, смягчение условий отбора. Эта динамика сохраняется и в начале мая», — соглашается директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин.
Именно госпрограммы остаются главным драйвером выдач жилищных кредитов. У ВТБ за первые четыре месяца льготные программы заняли почти 95% в общем объеме выдач, у банка «Дом. РФ» доля семейной и IT-ипотеки в марте-апреле составила 80-86%. У клиентов «Сбера» также наибольшим спросом пользуются госпрограммы — семейная ипотека по итогам I квартала дала 70% выдач ипотечных ссуд.
Вторая причина роста одобрений, по словам банкиров — это небольшая коррекция ставок по рыночным программам, которая была хорошо воспринята качественными заемщиками, рассматривающими такой вариант. «Доля рыночных программ начала немного увеличиваться. В апреле 2025 года спрос на рыночные программы ипотечного кредитования прибавил 1,5 п. п. по сравнению с мартом и составил 14,6%. По рыночным ставкам в ипотеку преимущественно берут вторичное жилье», — говорит представитель «Домклик». В МКБ, по словам Алексея Просвирнина, коррекция ставок также стала одним из основных драйверов спроса заемщиков и увеличения числа одобрений. По данным Frank RG, на рынке в марте действительно произошла коррекция ставок по рыночным программам — они упали с февральских 29,1% до 28,4% на вторичном рынке жилья и с 28,9% до 28,2% в новостройках.
Банки говорят о росте выдач весной: если в январе и феврале «Сбер» выдал ипотечных кредитов на сумму 193,3 млрд рублей, то в марте и апреле сумма составила уже 363,4 млрд рублей, сообщила пресс-служба банка. Спрос на ипотеку, по данным «Домклик» (cервис «Сбера» по поиску, купле-продаже и аренде недвижимости), в марте и апреле вырос на 85% по сравнению с зимой 2025 года. В апреле ВТБ провел около 5000 ипотечных сделок на 26 млрд рублей, что почти на четверть по числу и объему больше, чем в марте, сообщила пресс-служба банка. Банк «Дом. РФ» в апреле оформил около 1750 ипотечных кредитов более чем на 10,5 млрд рублей — это превышает показатель предыдущего месяца почти на 30%.
Банки оперативно регулируют свои риск-политики, немного смягчая их для поддержания требуемого объема выдач, говорит управляющий директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Константин Бородулин. Всплеска выдач эксперты не ожидают. Во-первых, стоимость фондирования остается повышенной, даже новый размер компенсации не делает выдачи финансово привлекательными для банков, особенно в отсутствие возможности взимать комиссии с застройщиков. «Скорее всего, в апреле доля отказов так же, как и в марте, была ниже, чем зимой. Вместе с тем с учетом принятого лидерами ипотечного кредитования решения об отмене комиссий, получаемых банками от застройщиков, доля отказов может возрасти. Причиной тому может послужить нежелание банков выдавать льготную ипотеку, так как без комиссий она уже не является такой финансово привлекательной», — говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Во-вторых, на благосклонность банков к потенциальным ипотечным заемщикам могут повлиять количественные ограничения, которые вступают в силу с III квартала 2025 года. «Во II квартале можно ожидать сохранения уровня одобрения на среднем уровне I квартала. Однако на фоне введения Банком России с 1 июля количественных ограничений выдачи в сегменте возможно снижение показателя одобрения до средних значений 2024 года уже в III квартале», — предупреждает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.