В России следует создать федеральный единый реестр риелторов или использовать для контроля их деятельности саморегулируемые организации. Такие рекомендации в Госдуму направили представители Торгово-промышленной палаты (ТПП). Уже разработанный в Думе проект, направленный правительством на доработку, предполагал создание региональных перечней риелторов. Появление правил игры на рынке позволят обелить отрасль и сократить число мошенников, уверены эксперты
Варианты регулирования
Для доработки законопроекта о риелторской деятельности следует взять за основу реестрово-уведомительную модель контроля, с созданием единого федерального перечня. Об этом говорится в рекомендациях комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, направленных в комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, с которыми ознакомился Forbes. Альтернативой может быть смешанная модель — с использованием саморегулируемых организаций (СРО) или лицензирования, отмечает ТПП. Предложения были подготовлены совместного с исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право».
Законопроект также должен устанавливать требования к образованию и квалификации риелторов, регламентировать создание стандартов их деятельности, в том числе этические, отмечают в ТПП. Уведомительный порядок включения в реестр предполагает, что соответствующие требованиям специалисты должны быть включены в перечень без получения специальных разрешений. «Сами требования к вхождению в профессию устанавливаются на уровне закона, что позволяет создать общую правовую основу для регулирования», — отметила председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Их содержание раскрывается в подзаконных актах, уточнила она.
Законопроект о регулировании риелторской деятельности, разработанный думским комитетом по строительству и ЖКХ, планировалось включить во второй пакет мер по борьбе с кибер- и телефонным мошенничеством, предложенный Минцифры, писал Forbes. Его цель — введение механизма реестров, когда оказывать риелторские услуги смогут только лица, включенные в список. Каждые пять лет специалист должен подтверждать свою квалификацию, допуск к деятельности может быть разрешен только юрлицам или ИП. Однако правительство отправило проект на доработку.
Проект предполагает создание не единого федерального реестра, а региональных списков, и разрешительный режим включения в них (контролирующий орган должен давать согласие на включение), следует из заключения кабмина (есть у Forbes). Эти пункты вызвали вопросы у правительства. Также в заключении подчеркивается, что в пояснительной записке к законопроекту отсутствует обоснование необходимости установления отдельного вида госконтроля за деятельностью риелторов.
«Дискуссии о регулировании риелторской деятельности в России зашли в тупик из-за отсутствия научно обоснованной модели», — считает Сусана Киракосян. На протяжении нескольких лет бизнес-ассоциации при подготовке соответствующих предложений опирались на локальные отраслевые интересы без должной доказательной базы, аналитики и статистики, подчеркнула она.
Сегодня в России отсутствует регулирование риелторской деятельности, из-за чего, по оценкам исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», порядка 70-80% таких работников находятся в серой зоне. «Подавляющее большинство риелторов нигде не регистрируются, не трудоустроены, не платят налоги», — сказал Forbes первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. По его данным, число жертв черных риелторов в России растет, ежегодно обману подвергаются 7000—8000 человек.
Международный опыт показывает, что оптимальными для России могут стать реестровая-уведомительная или смешанная (с элементами саморегулирования) модели регулирования, которые обеспечивают баланс между защитой прав потребителей и поддержкой добросовестных участников рынка, считает глава комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. Важно, чтобы новое законодательство не создавало избыточных барьеров для бизнеса, но при этом гарантировало профессионализм специалистов и безопасность сделок, подчеркнул он.
Зарубежный опыт
ТПП совместно с исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право» инициировала исследование, в рамках которого проанализировала пять моделей регулирования риелторской деятельности: лицензионной, саморегулируемой, реестрово-уведомительной, договорной (гражданско-правовой) и смешанной. Наивысшие оценки получили реестрово-уведомительная и смешанная модели регулирования. Реестрово-уведомительная модель используется в Испании, Дании, Швеции, Финляндии, Португалии, Бельгии, Новой Зеландии. Смешанная — во Франции, в Сингапуре, ОАЭ, Австралии, Бразилии, Китае, Гонконге, Южной Африке.
В странах с договорной моделью серая зона составляет 46%, при лицензировании снижается до 15%, а в юрисдикциях с реестрово-уведомительной и смешанной моделями регулирования уровень мошенничества составляет всего 0,2% от общего числа сделок, следует из данных исследования. Раскрываемость преступлений при реестрово-уведомительной модели достигает 34%, что выше, чем при других формах регулирования.
«Одним из значимых открытий нашего исследования стала выявленная корреляция между моделью регулирования и удовлетворенностью клиентов», — говорит Сусана Киракосян. В юрисдикциях со смешанной и реестрово-уведомительной моделями этот показатель составляет 82% и 80% соответственно, что в два раза выше, чем в странах с минимальным регулированием (32-45%).
В то же время, вопреки распространенному мнению, исследование не выявило корреляции между моделью регулирования и размером комиссионных, подчеркнула директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», доцент кафедры мировых финансовых рынков РЭУ Венера Шайдуллина. Средняя комиссия в странах с разными моделями регулирования составляет около 3%, а в юрисдикциях с саморегулированием — 2%. «Это опровергает опасения, что введение регулирования неизбежно приведет к существенному повышению стоимости услуг для потребителей», — подчеркивает она. И сейчас примерная комиссия риелторов в России составляет около 2%, отметил Владимир Кошелев.
Что думают в отрасли
Профессия риелтора нуждается в легализации и единых правилах игры, говорит президент Российского союза рынка недвижимости, гендиректор группы «Плюс» (управляет сетью «Самолет Плюс») Александр Попов. «Сегодня в этой сфере нет никаких барьеров для входа: риелтором может называть себя любой — даже человек без нужных знаний, опыта и с уголовным прошлым», — пояснил он. Это создает серьезные риски для граждан, которые совершают, как правило, крупнейшую сделку в своей жизни, подчеркнул эксперт. По его оценке, из-за непрозрачной работы сектора бюджет ежегодно недополучает более 60 млрд рублей. Попов поддерживает создание федерального реестра риелторов и установление требований к квалификации специалистов — риелтор должен быть проверен, понимать законодательство, нести ответственность за результат своей работы, это то, что отличает профессию от случайной подработки, подчеркнул он.
«Приведение к регламентированной деятельности позволило бы, с одной стороны, обезопасить граждан от незаконной деятельности черных риелторов, с другой — решить вопрос налогообложения и работы в серую», — говорит руководитель по работе с партнерами ГК «Бэл Девелопмент» Варвара Кульбовская.
Основываясь на опыте регулирования риелторской деятельности более чем в двадцати странах, можно сказать, для России наиболее оптимален механизм единого реестра с уведомительным порядком, считает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Это достаточно действенная модель учета, которая фиксирует данные на государственном уровне и в то же время не приводит к ущемлению бизнеса», — отметила она. Опыт же работы саморегулируемых организаций в России говорит о том, что механизм не вполне подходит для этой отрасли. В каждой СРО может быть свой устав, критерии квалификации риелторов и прочие подходы к ведению агентской деятельности, но в этом случае важно единообразие, четкие и одинаковые условия работы, пояснила эксперт.
Требует отдельного обсуждения ввод обязательного страхования профессиональной ответственности риелторов, считает Венера Шайдуллина. «Это важная мера защиты клиентов, потому что при ошибках или ущербе пострадавшая сторона обязательно должна получить компенсацию. Все эти меры в комплексе служат к оздоровлению рынка», — считает Ирина Доброхотова. Введение обязательного страхования профессиональной ответственности — пока преждевременная мера, отмечает Александр Попов из группы «Плюс». В текущих условиях такой механизм, сам по себе разумный, может существенно повысить стоимость риелторских услуг, объясняет он. Затраты на страхование могут составить до 10–12% выручки агентств, а это сейчас примерно соответствует их средней маржинальности, добавил Попов. «Поэтому на первом этапе логичнее сосредоточиться на уведомительном порядке регистрации и квалификационном экзамене с минимальной денежной нагрузкой: она составит не более 0,01% от выручки», — говорит он. Страхование можно будет обсудить позже, если базовые мягкие меры не дадут нужного эффекта, добавил эксперт.
В большей степени регулирование затронет вторичный рынок недвижимости, где традиционно более сложные сделки, состоящие из многих частей, с большим количеством юридических нюансов, отметила Ирина Доброхотова. На рынке новостроек влияние, скорее всего, будет слабее, потому что крупные компании работают в правовом поле, контролируют сделки и деятельность своих агентов, заключила она.