В Госдуме предлагают запустить программу финансирования девелоперов за счет выкупа у них нераспроданного жилья для переселенцев из аварийных домов. Застройщики при этом будут обязаны использовать полученные средства на новые проекты. Меры обсуждаются в профильном думском комитете для реализации поручений президента по поддержке строительной отрасли, узнал Forbes. Еще одно предложение — дать строительным компаниям отсрочку по налогу на прибыль при условии, что они направят высвободившиеся деньги на реализацию жилищных проектов
Депутаты Госдумы из комитета по строительству и ЖКХ предлагают запустить в России программу финансирования девелоперов за счет выкупа у них нераспроданного жилья для переселенцев из аварийных домов. В дополнение депутаты предлагают предоставить застройщикам отсрочку по уплате налога на прибыль — при условии использования высвобожденных средств на новые проекты жилищного строительства. Инициатива разработана в числе предложений для реализации поручений президента, данных после заседания президиума Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни», сообщил Forbes первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Эти новеллы будут разрабатываться депутатами Госдумы совместно с Минстроем России, сказал он.
С 2020 года себестоимость квадратного метра выросла более чем на 300%, что сделало даже массовое жилье «фактически недоступным», отмечает Кошелев. При этом в стоимости «квадрата», по его словам, доля собственно строительства упала за то же время с 70% до ниже 47%, а стоимость финансового сопровождения выросла в 2,5 раза, превысив 17% от общей себестоимости проекта. Столкнувшись с охлаждением, отрасль не сможет быстро обеспечить удовлетворение отложенного спроса и в условиях нехватки предложения цены на жилье снова начнут быстрый рост, отмечается в предложениях депутатов. «Для оздоровления ситуации в отрасли нужны активные интервенции со стороны государства, для многих компаний выкуп жилья будет хорошим выходом в сложившейся ситуации и задаст необходимую производственную перспективу», — считает Кошелев.
Максимально эффективная мера для поддержки отрасли сейчас — выкуп жилья у застройщиков для федеральных и региональных нужд, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. «Мера позволит загрузить производственные мощности застройщиков, обеспечить как минимум сохранение объемов строительства, а также обеспечить любые федеральные и местные программы необходимыми квадратными метрами», — уверен девелопер.
Такого рода прямая финансовая помощь государства позволит снизить прежде всего текущую кредитную нагрузку, которая усиливается одновременно из-за уменьшения спроса и роста ставок по кредитам, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В первую очередь прямой выкуп квартир будет актуален для застройщиков экономичного жилья в регионах, особенно в комплексных проектах. Такая программа должна стать долгосрочной, в том числе эту меру можно использовать в качестве пилотной для развития государственной аренды жилья, рассуждает эксперт.
С другой стороны, выкуп квартир в уже строящихся либо готовых проектах — затратная практика для бюджета, причем даже федерального, отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Неясны критерии, по которым государство будет выбирать, у какого застройщика приобретать квартиры под социальные нужды. Логичнее, по его мнению, применять иную практику: предоставлять девелоперам преференции, в обмен получая фиксированную часть будущего объема жилья в проекте. Подобная программа уже давно действует в Москве (в том числе в рамках реновации) и называется «городская доля». Именно эту схему целесообразно распространять на другие регионы, уверен он.
Также есть риск, что неэффективные застройщики получат поддержку за счет государства, что создает потенциальную нагрузку на бюджет, и компании могут подсесть на «вечный» механизм поддержки, полагает управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. С другой стороны, мера обеспечит стабилизацию финансового положения части застройщиков в краткосрочной перспективе, снижение риска заморозки строек, ускорение программы реновации аварийного жилья и возможный стимул для начала новых проектов, сказала она.
Самой действенной мерой для поддержки сектора может стать увеличение лимита по семейной ипотеке, считает Александр Ручьев. Среди поручений президента есть проработка дифференцированного увеличения лимита по семейной ипотеке в зависимости от количества членов семьи. Сейчас максимальный размер кредита по семейной ипотеке зависит от региона: в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области он составляет 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей. «Такой подход не стимулирует многодетные семьи улучшать свои жилищные условия, поскольку многокомнатные квартиры выходят за пределы лимита. Повышать лимиты по семейной ипотеке необходимо в первую очередь для многодетных семей вне зависимости от региона их проживания», — добавляет Кошелев.
Важной мерой поддержки стало бы и уменьшение или субсидирование первоначального взноса по семейной ипотеке, добавлят руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Многие молодые родители взяли бы льготные кредиты на покупку новой квартиры, они готовы платить ежемесячный взнос, но у них зачастую нет средств для первого взноса, даже 20%. Если бы предоставлялась в таком случае целевая субсидия молодым семьям, это могло бы подтолкнуть спрос на 50% и более, пояснила Боева.
О поручениях Владимира Путина поддержать строительную отрасль стало известно на прошлой неделе. Правительству поручено сформировать «оптимальные условия налогообложения» для компаний отрасли, принять меры для снижения рисков их банкротства, исключить возможность взимания банками комиссий с застройщиков при выдаче льготных кредитов с господдержкой и т.д.
В свежем обзоре финансовой стабильности Банк России отмечает, что сформированный в последние годы запас финансовой прочности позволил застройщикам сохранить устойчивость в 2024 году. В частности, сальдированный финансовый результат отрасли по итогам года вырос на 23%, до 865 млрд рублей. Крупнейшие застройщики нарастили выручку почти на 19%, а рентабельность по EBITDA осталась на уровне 2022-2023 года. В то же время ЦБ констатирует, что «сохранение текущих рыночных условий» приведет к сокращению продаж. Большинство застройщиков сохранят финансовую устойчивость, а строящиеся объекты будут завершены, прогнозирует ЦБ. Устойчивость обеспечит механизм эскроу — средства покупателей защищены, а банки, финансирующие проект, заинтересованы в его достройке, объясняет регулятор.