Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Покупать залоговое жилье не страшно. Рассказываем, как устроена процедура, чтобы вы ее понимали.

По статистике Райффайзенбанка, 47 % покупателей опасаются приобретать залоговые квартиры. В основном эти опасения связаны с непониманием того, как проходит сама процедура покупки. А вот 36 % собственников утверждают, что с продажей проблем не было.

Что такое залоговые квартиры

Если своих денег на квартиру не хватает, то часто ее покупают с помощью ипотечного кредита, то есть в долг. При такой покупке квартира сразу передается в залог (ипотеку) банку, который выдал этот кредит. В статье мы рассказываем про квартиру, но аналогично в залоге может быть любой объект недвижимости, например дом с земельным участком.

То есть залоговая квартира — это такая, по которой продавец еще не погасил свой долг перед банком, и поэтому она находится у банка в залоге. Это значит, что на такой квартире есть обременение — ограничение действий с объектом недвижимости. В заложенной квартире можно жить, но совершать с ней сделки без согласия кредитора нельзя. Например, без согласия кредитора нельзя продать квартиру, заложить еще раз, подарить и даже сдать в аренду.

Чтобы понимать, с какой квартирой покупатель будет иметь дело, он может проверить статус квартиры в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать полную выписку может собственник квартиры в личном кабинете на сайте Росреестра. Цена выписки — от 300 руб. (зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли обременение на квартире, достаточно электронной выписки — она дешевле и приходит обычно в течение суток.

Заказать неполную выписку из ЕГРН по конкретной квартире может любой человек, но в таком документе, например, не будут указаны правоустанавливающие документы.

Быстро посмотреть, есть ли на объекте обременение, можно на сайте Росреестра. Заходите на указанную страничку Росреестра, вводите адрес или кадастровый номер объекта и смотрите, что указано в разделе «Ограничения». Но нужно понимать, что обновление сведений тут запаздывает и может занимать до нескольких недель. Поэтому лучше заказать официальную выписку из ЕГРН — в этом случае вы получите актуальные сведения.

Если на квартире есть обременение, это будет указано в выписке из ЕГРН

Существует два вида заложенных квартир:

1. ипотека в силу закона — это когда квартиру купили с помощью кредита, и она идет в залог. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона — как на картинке выше;
2. ипотека в силу договора — это когда квартиру передали в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели, например потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

С точки зрения продажи заложенного жилья вид ипотеки особой роли не играет. Банк-кредитор сначала ждет полного погашения кредита. И когда собственник квартиры полностью рассчитается с банком, залог снимается.

Есть ли риск при покупке залоговой квартиры

Риски есть в любой сделке с недвижимостью. Нужно правильно оценить их и постараться минимизировать. Вот два основных риска.

1. Финансовые трудности у продавца. Обстоятельства продажи залоговой квартиры бывают разными, например семья расширилась и нужно другое жилье или супруги развелись и нужно разъехаться. Или у продавца финансовые трудности, и он не может платить по ипотечному кредиту. В этих случаях продавец продает квартиру и погашает свой долг перед банком из этих денег.
   Если у продавца финансовые трудности и он уже не платит по кредиту, это повод задуматься относительно покупки такого жилья. Продавца нужно проверить на признаки потенциального банкротства. Ведь в случае чего в пределах 3 лет до даты признания его банкротом кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом.
   Мы уже писали, как проверить продавца при покупке квартиры на банкротство и долги.
2. Если сделка сорвется, покупатель потратит время и нервы, чтобы вернуть деньги. Так как продавец еще не расплатился с кредитором за покупку квартиры, сначала нужно погасить его долг. Если у продавца нет своих денег для погашения, он предлагает сделать это покупателю по предварительному договору купли-продажи. В этом случае покупатель гасит чужой долг до того, как к нему переходит право собственности. Риск в том, что если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупателю придется побегать, чтобы вернуть деньги.

Несмотря на сложности и риски, купить заложенную квартиру становится все проще. В первую очередь потому, что это можно сделать в ипотеку. А количество банков, которые работают с такими квартирами, постоянно растет.

Если же ипотека продавца и ипотека покупателя находятся в одном банке, то проблем еще меньше. Это связано с тем, что банку проще проводить всю процедуру внутри себя. В этом случае он не вводит дополнительных ограничений на сделку, например требуя поручительство продавца или доверенностей от сторон сделки для ее контроля.

Так как банк контролирует всю процедуру, то риски, о которых мы писали выше, минимальны для сторон сделки. В этом случае покупатель застрахован от потери денег.

Как происходит сделка по покупке залоговой квартиры

Покупка залоговой квартиры проходит по стандартной схеме купли-продажи:

1. Стороны договариваются о сделке, цене и как будет погашаться остаток долга продавца.
2. Покупатель определяется, как будет оплачивать квартиру и нужна ли ему ипотека. Если нужен кредит, он выбирает банк, который работает с залоговым жильем, и подучает в нем одобрение как заемщик.
3. Погашается долг продавца — есть несколько вариантов, о них расскажем ниже.
4. После погашения долга банк снимает с квартиры обременение (залог).
5. Оформляется договор купли-продажи, который передается на регистрацию. Иногда заключается предварительный договор, фиксирующий договоренности участников сделки.

Дальше расскажу подробнее про важные нюансы такой сделки.

Как продавец гасит долг перед банком

Для банка продавца главное, чтобы кредит был погашен. Ему неважно, как к нему придут деньги в счет погашения долга по кредиту и что происходит с квартирой после снятия залога.

Есть три основных способа погасить долг продавца перед банком:

1. Погашение кредита деньгами продавца. Бывает, что остаток долга у продавца перед банком небольшой. В этом случае по договоренности с покупателем продавец находит деньги для погашения своего долга. Например, оформляет обычный потребительский кредит или берет в долг у друзей. После продажи и получения денег такой долг быстро гасится.
   Для покупателя такой вариант сводится к обычной покупке.
2. Погашение собственными деньгами покупателя. Иногда остаток долга большой, и продавец не может найти деньги для погашения долга самостоятельно. Тогда, как уже писали выше, он договаривается с покупателем о погашении долга за его счет. Обычно, чтобы покупатель согласился на такую схему, ему предлагают скидку на стоимость квартиры.
   В этом случае продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируют условия основной сделки и условия оплаты. В нем указывают, что за счет денег сделки, то есть аванса от покупателя, погашается кредит продавца с указанием реквизитов банка.
   После того как кредит погашен, проводят основную сделку купли-продажи. В ней снова фиксируется, как происходит оплата: частичная сумма — как аванс до сделки, разница между ценой квартиры и авансом обычно оплачивается через аккредитивный счет, открытый на продавца. Раскрытие такого счета происходит после регистрации перехода права собственности к покупателю.
3. Погашение ипотечными деньгами покупателя. Тут все зависит от банка, потому что банков, которые работают с залоговым жильем, всего несколько. Удобнее всего получить одобрение в том же банке, где заложена квартира. Стоит заранее сообщить банку, что планируется покупка их же залогового объекта.
   Если банк не одобрит покупателя как заемщика, то нужно найти банк, который работает с залоговыми объектами и одобрит покупателя как заемщика, а заложенную квартиру — как предмет залога. Юридически такая сделка оформляется как стандартная сделка купли-продажи.

Дальше рассмотрим подробнее, какие возможны варианты покупки залоговой квартиры в ипотеку.

Если покупка залоговой квартиры происходит в ипотеку

Замещение должника в сделке. В этом случае покупатель одобряется как ипотечный заемщик в банке продавца. Сотрудник банка готовит сделку, в которой за счет ипотечного кредита покупателя гасится долг продавца.

В любой ипотечной схеме первым шагом будет одобрение покупателя как заемщика по ипотеке. А далее — одобрение приобретаемой квартиры как залога.

Минусы такой схемы:

• у покупателя нет выбора банка — кредит придется брать в банке продавца. При этом покупатель может просто не подойти под требования этого банка или его не устроят условия кредитования;
• не каждый банк соглашается на такие сделки.

Простая покупка без дополнительных обременений. Покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и частично за счет своих ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через банк покупателя. Это значит, что продавцу тоже придется открыть счет в этом банке.

Для сделки обычно открывается два аккредитива.

Один — на остаток долга продавца с раскрытием после сдачи документов купли-продажи на регистрацию. Эти деньги уходят на счет продавца в его банке для погашения кредита.

Продавцу нужно заранее подать в свой банк заявление на полное досрочное погашение. Заявление подается с учетом особенности банка: кому-то нужно подать заявление за две недели до даты погашения, кто-то берет заявление за день до сделки. Дата сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать дате, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца, или совпадать с ней.

Второй аккредитив открывается на разницу между ценой сделки и долгом продавца перед банком. Доступ к этим деньгам продавец получает только после регистрации всей сделки.

Сделка проходит полностью под контролем банка покупателя. Для этого банк обычно берет доверенности от участников сделки на совершение определенных действий: на представление интересов продавца перед его банком и на снятие залога банка продавца.

По такой схеме работает только два банка — «Банк ДОМ РФ» и «Росбанк ДОМ».

С поручительством продавца. Все то же самое, что и в предыдущей схеме, но дополнительно продавец должен стать поручителем покупателя на время перезалога — то есть пока снимается залог продавца, регистрируется купля-продажа и залог на банк покупателя. Это нужно для большего контроля продавца, снижения рисков банка и рисков покупателя, так как в этом случае продавец заинтересован довести сделку до конца.

После окончания всей сделки поручительство продавца автоматически прекращается.

Так работает большинство банков, в том числе и Райффайзенбанк.

Кредитование продавца. Банк покупателя выдает кредит продавцу на погашение его долга. По сути, банк переводит кредит продавца к себе и уже внутри себя организует сделку дальше. Кредит продавца потом гасится за счет ипотечного кредита покупателя. Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить такой кредит за счет средств от продажи квартиры. В итоге продавец продает квартиру, которую забирает покупатель, а банк получает заемщика и залог, ранее уже проверенный другим банком.

Так работают, например, ВТБ и «Сбербанк».

Нюансы покупки в ипотеку из-под залога другого банка

1. Довольно небольшое количество банков дает кредиты на выкуп залоговых квартир. По рынку наберется около десятка таких банков. Райффайзенбанк входит в их число.
2. Процентная ставка на время перезалога, то есть пока снимается обременение первого банка и регистрируется ипотека на новый банк, обычно выше. В каждом банке — свое увеличение ставки, в среднем это 1–2 %. Райффайзенбанк не увеличивает ставку на это время.
3. Продавец обычно проверяется, почти как заемщик: есть ли у него долги, не находится ли он в стадии банкротства или предбанкротства, есть ли у него необходимые разрешения и согласия. Не оцениваются только доходы.

1. Обычно банки в сделках с залоговыми квартирами не приветствуют занижение стоимости в договоре купли-продажи.

Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре покупки

1. Даже если банк готов дать ипотечный кредит на покупку заложенной квартиры с оформленным правом собственности, не каждый банк будет кредитовать еще не сданные новостройки. Но, например, Райффайзенбанк кредитует такие объекты.
2. Расчеты по залоговым сделкам обычно проводят в безналичном порядке, включая передачу первоначального взноса. И строго через счет в банке, где покупатель берет кредит.

Как происходит снятие залога с квартиры

Снятие залога происходит следующим образом. Если оформлялась бумажная закладная, то возможны два варианта:

1. банк ставит на закладной отметку о погашении долга, выдает закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии задолженности заемщику, который самостоятельно через МФЦ снимает залог;
2. банк сам снимает залог — чаще всего происходит именно так.

Если закладная была оформлена в электронном виде, то залог снимает сам банк.

Бывает, что закладная вообще не оформляется, так как это необязательный элемент ипотечной сделки. В этом случае обычно залог снимает сам банк.

Стандартный срок снятия залога составляет 30 дней. Но бывает, что снимают и быстрее, — все зависит от расторопности конкретного банка.

После снятия залога оформляется обычный договор купли-продажи.

Что запомнить

1. Покупать залоговое жилье уже не страшно.
2. Лучше проводить сделку с ипотечным кредитом, под пристальным присмотром банка.
3. Если квартира ипотечная, то она уже проверена банком продавца. Но лучше сделать оценку покупаемой квартиры и ее собственника самому или с помощью привлеченного специалиста. Вот подборка наших статей на эту тему:

• Как проверить продавца при покупке квартиры
• Чем рискует покупатель жилья: квартиры с участием материнского капитала, приватизированные и унаследованные квартиры
• Кого из участников сделки проверять при покупке квартиры