Cредние ставки предложения по рыночным программам ипотеки, которые весь 2024-й росли и в декабре приближались к 30% годовых, начали снижаться. Крупные банки объявляют и о смягчении других требований к заемщикам. Несмотря на то, что ключевая ставка остается на рекордно высоком уровне, банки готовы продолжать снижение. Этому способствует снижение доходностей ОФЗ — главного индикатора стоимости рыночной ипотеки, и удешевление фондирования. Однако на большую коррекцию кредитные организации не готовы. До конца полугодия средние ставки предложения могут упасть до 24-25%, большее снижение невозможно при сохранении текущего уровня ключевой
Крупные ипотечные банки в марте начали снижать ставки по рыночным программам ипотеки и смягчать другие условия кредитования. Так, лидер рынка Сбербанк опустил ставки на 1-1,5 процентных пункта (п.п.) в зависимости от размера первоначального взноса. «Сейчас мы наблюдаем дальнейшую положительную динамику макроэкономики и готовимся к следующему снижению ставок по рыночной ипотеке», — говорит директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
В ВТБ ставки упали на 0,5-1 п.п. В начале марта банк понижал ставки по комбинированной ипотеке. Также ВТБ снизил размер необходимого первоначального взноса — для зарплатных клиентов с 30% до 20%, а для остальных — с 50% до 30%. МКБ в марте снизил ставки по рыночным программам ипотеки на 2 п.п. Кроме того, ставки упали в Альфа-банке и «Уралсибе». Планирует снижение ставок в ближайшее время и Абсолют банк, говорит директор департамента розничных продуктов банка Виталий Костюкевич.
Ставки по рыночной ипотеке в банковском секторе постепенно снижаются с максимальных значений в почти 29%, которых они достигали в декабре, до 27,9% на конец марта, следует из данных института развития «Дом.РФ» по средней ставке в топ-20 крупнейших ипотечных банках.
Причины снижения
Банки объясняют снижение комплексом причин. Во-первых, доходность 10-летних ОФЗ, которая служит для банков главным индикатором стоимости рыночной ипотеки, падает с конца прошлого года после решения Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 21% вместо ожидаемого рынками повышения до 23%. ЦБ в обзоре рисков финансовых рынков писал, что в среднем кривая доходностей ОФЗ в декабре-январе снизилась на 208 базисных пунктов (б.п.). В первой половине февраля «в условиях благоприятного геополитического фона» снижение доходностей продолжилось — на отрезке от трех до 10 лет она упала еще на 71 б.п. «Ориентиром для ипотечных ставок на банковском рынке служат доходности длинных ОФЗ, которые с начала года снизились на 0,3 п.п., до 14,9%. Банк России на мартовском заседании не стал смягчать сигнал по ключевой ставке, что несколько охладило оптимизм инвесторов на рынке ОФЗ. Хотя ЦБ отметил развитие дезинфляционных процессов в экономике», — говорит управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
Во-вторых, банки отмечают снижение стоимости фондирования. Во втором полугодии 2024-го банки указывали, что спред процентных ставок по депозитам к ключевой достиг аномальных значений. Например, по словам первого зампреда правления ВТБ Дмитрия Пьянова, он доходил до 3,5 п. п., что транслировалось в надбавку по кредитам даже для первоклассных заемщиков в размере ключевая плюс 5-6 п. п. В середине марта средняя максимальная доходность, на которую может рассчитывать вкладчик в крупнейших банках, составляла 21,43% годовых для вкладов на три месяца, 21% — на полгода, 20,03% — для вкладов на год, подсчитывал Frank RG. «Банки начали снижать ставки по вкладам и, соответственно, снизилась стоимость фондирования, что и позволило начать цикл снижения ставок по кредитам. Кроме того, с 1 апреля вступают в действие ограничения по полной стоимости кредита (ПСК), что также может быть причиной технических корректировок ставки», — объясняет директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. С 1 января по 31 марта 2025 года регулятор отменял ограничение ПСК для ипотеки.
Наконец, банки корректируют процентную политику, выравнивая свои ожидания ужесточения денежно-кредитной политики, которые заложили ранее, с реальностью и риторикой ЦБ. Снижение ставок по рыночной ипотеке обусловлено тем, что вероятность повышения ключевой ставки уменьшилась, а шансы на снижение ставки стали оцениваться более высоко. «Многие участники закладывали повышение ставки в свои модели, но этого не произошло. В результате сформировался некоторый зазор между ожиданиями и реальностью, что дало банкам возможность скорректировать ставки по ипотеке в сторону снижения», — говорит директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин.
Тренд на снижение
Опрошенные Forbes банкиры признают, что изменения в рыночном сегменте ипотеки до сих пор косметические, а ставки остаются на заградительном уровне, поэтому практические не влияют на спрос. Существенного роста выдач они не ждут. «Мы сохраняем прогноз, что ключевая ставка начнет снижаться в середине 2025 года. Это позволит продолжить тренд на снижение доходностей длинных госбумаг и ставок по рыночной ипотеке в банковском секторе», — ожидает Дмитрий Грицкевич из ПСБ. В течение ближайшего квартала ставки по ипотеке на рынке могут снизиться до 25% с перспективой дальнейшего снижения до 20% к концу года, прогнозирует он. «Однако такой уровень ставок по-прежнему останется высоким и не стоит рассчитывать на существенный рост выдач в сегменте рыночной ипотеки на банковском рынке. Кроме того, с 1 июля 2025 года начинают действовать макропруденциальные лимиты по ипотеке, что будет сдерживать выдачи с повышенным коэффициентом риска», — добавляет эксперт. По мнению Виталия Костюкевича из Абсолют банка, ставки до конца первого полугодия могут опуститься до 24-25%.
Снижение ставок влияет на увеличение спроса, но в условиях высокой стоимости кредитов по-прежнему остается сдерживающим фактором, говорит Алексей Просвирнин. Кроме того, темпы роста объемов рыночной ипотеки зависят не только от ставок, но и от динамики доходов населения, состояния рынка недвижимости и ожиданий заемщиков относительно будущих условий кредитования.
По оценке управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, в ближайшие полтора-два месяца ставки по ипотеке без учета льготных программ снизятся до 26-28%. «Это может оживить рынок вторичной недвижимости, но на рынке первичной недвижимости стагнация продолжится», — заключает он. В 2025 году рынок ипотеки для кредитования «потерян», заявил первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов на коле с журналистами.
По прогнозам Frank RG, в 2025 году объем выдач ипотеки продолжит снижаться и составит 4 трлн рублей, рассказал на DomClick Digital Day гендиректор компании Юрий Грибанов. По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут быть еще ниже — около 3,3 трлн рублей — почти на треть ниже результата прошлого года, и 70% выдач придется на программы господдержки, прогнозировал зампредправления банка Георгий Горшков.