С 1 января 2025 года вступил в силу ипотечный стандарт, который, по задумке Банка России, должен был положить конец рискованным практикам в ипотеке. К ним ЦБ ранее причислял использование аккредитивов (безналичная форма расчета, при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка), завышение стоимости жилья для субсидированной застройщиком ипотеки, ипотеку с низким первоначальным взносом и плату за снижение процентной ставки. На конец января все эти схемы не пропали с рынка и по-прежнему предлагаются заемщикам. Во-первых, итоговая версия ипотечного стандарта оказалось мягче ожиданий. Во-вторых, надзорный стандарт, где прописаны наказания для нарушителей, заработает лишь с 1 апреля 2025 года
С 1 января 2025 года вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (ипотечный стандарт), над которым регулятор и банковское сообщество совместно работали весь прошлый год.
По замыслу ЦБ, документ должен был избавить от схемности рынок ипотеки, установив единые требования ко всем вновь выдаваемым ссудам на покупку жилья. В 2024 году регулятор подверг критике многие действовавшие на рынке механики выдач. Например, ипотеку от застройщика с субсидированной ставкой ЦБ критиковал за завышение стоимости жилья — при продаже квартиры в случае дефолта заемщик не сможет покрыть свои обязательства через продажу квартиры. Ссуды с использованием аккредитива (безналичная форма расчета, при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка) — за риски утраты средств гражданами, так как аккредитивы, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы государством. Траншевая ипотека вызывала опасения регулятора из-за резкого увеличения ежемесячного платежа для заемщика, а покупка пониженной процентной ставки — из-за увеличения полной стоимости кредита. Низкий первоначальный взнос или его отсутствие регулятор считал фактором риска для банков.
На конец января банки и застройщики продолжают предлагать эти схемы покупателям, говорят опрошенные Forbes риелторы. «Введение ипотечного стандарта пока на рынок никак не повлияло. Все инструменты и механики 2024 года по-прежнему работают без изменений. Например, как и раньше, сегодня можно воспользоваться программами с низким первоначальным взносом или купить пониженную ставку по ипотеке», — рассказывает директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
На рынке все еще встречаются и аккредитивные схемы. «Некоторые банки продолжают использовать аккредитивы для согласования выдачи льготных кредитов как одно из необходимых условий. Банк использует деньги несколько месяцев, тем самым получает дополнительный доход. Это в том числе позволяет им субсидировать ставку с меньшими затратами для клиента и застройщика. Также речь идет о перечислении на эскроу-счета суммы кредита, а не полного расчета с продавцом. Поэтому на аккредитиве могут использоваться суммы первоначального взноса, и чем он больше, тем выгоднее банку и тем быстрее он сможет получить необходимую доходность от выдачи кредита», — объясняет исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, деньги на аккредитиве банки стараются держать недолго — не более трех месяцев.
Анализ предложений на сайтах крупнейших застройщиков России, который провел Forbes, подтверждает слова риелторов. Например, на сайте компании «А101» можно найти предложения ипотеки за 1 рубль. У ГК «Брусника» и ГК «Гранель» также есть предложения ипотеки траншами за «символические 1-5 рублей» и «за 2 рубля» соответственно. На сайте «Петербургской недвижимости» (входит в Setl Group) можно оставить заявку на ипотеку без первоначального взноса, а у ГК «Эталон» — запрос на ипотеку, где первый год пройдет без ежемесячного взноса. ГК «Основа» обещает покупателям ставку 5% за ипотеку без первоначального взноса.
Также на сайтах застройщиков по-прежнему встречаются предложения с околонулевыми ставками по ипотеке. Так, у «А101» есть предложения семейной ипотеки от МКБ от 2,9% годовых и от 3,5% годовых Сбербанка, ВТБ и Альфа-банка. Эти же банки и значения ставок фигурируют и в предложениях или акциях других застройщиков. Например, у «Эталон групп» также можно взять семейную ипотеку от МКБ на 30 лет со ставкой от 2,9% на весь срок при наличии 30% первоначального взноса и оформлении комплексного договора страхования, говорится на сайте застройщика. А у «Кортроса» можно оформить заявку на IT-ипотеку от Совкомбанка под 4,1%. Встречаются предложения и с более высокими субсидированными ставками. Так, «Кортрос» предлагает программу «Стандартная ипотека от 14,99%» от Совкомбанка по акции «Выгодная ипотека с Халвой».
Такие предложения существенно отличаются от тех ставок, что действуют для рыночных программ на первичном и вторичном рынке жилья. По оценке Frank RG, в среднем ставки по ипотеке в декабре достигали 28,4-30,4% годовых.
«Среди фишек банков есть «донорская» ипотека. Если покупатель не может взять семейную ипотеку, возможно привлечь созаемщика, часто родственника или друга, который соответствует условиям программы. Созаемщик получает долю в квартире (не менее 6 кв. м) и становится соприобретателем. Этот инструмент пока не очень распространен, но рабочий, и мы его уже применяли на практике», — говорит руководитель «МИЭЛЬ в Химках» Юлия Львович.
Что говорят банки и ЦБ
Forbes отправил запросы в крупнейшие ипотечные банки страны. «С конца 2023 года ЦБ изменил риск-политику в сегменте жилищного кредитования, а также заранее обсуждал с участниками рынка введение дополнительных изменений. Это позволило нам подготовиться к новому порядку работы. ВТБ не выдает ипотеку траншами, у нас нет жилищных кредитов без первого взноса, а программы субсидирования ставки мы реализуем в соответствии с нормами стандарта», — сообщила пресс-служба ВТБ. Остальные банки не ответили на запрос.
Говорить о результатах работы ипотечного стандарта спустя всего несколько недель после его вступления в силу рано, замечает представитель Банка России. «Банки только начинают жить в условиях новых ограничений», — указали в ЦБ. Банк России собирает сведения о фактах несоблюдения стандарта, а также практиках, которые могут потребовать регулирования при его дальнейшем развитии, добавил представитель регулятора.
Слишком мягкий стандарт
По словам риелторов, для сохранения перечисленных механик выдач ипотеки есть две причины. Во-первых, итоговая версия ипотечного стандарта оказалась мягче изначальных ожиданий рынка. Дело в том, что над документом совместно с ЦБ работали сами банкиры. Кроме того, Минстрой не раз призывал регулятора к компромиссу, который бы учел пожелания застройщиков. Так, в плане мероприятий по поддержке стройотрасли, которые недавно разработало министерство, есть предложения по отсрочке до 2026 года запрета на субсидированную ипотеку с завышением стоимости жилья.
В итоге многие положения стандарта были смягчены. Например, документ все-таки разрешил банкам выдавать ипотеку с использованием аккредитивов. Также в течение полугода банки могут продолжать взимать комиссию за снижение процентной ставки. Упоминания траншевой ипотеки, «донорских» схем в тексте стандарта нет. По первоначальному взносу сумму кредита «рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки».
По словам Юлии Львович, само сочетание «справедливая стоимость» открывает просторы для трактовки. «Неясно, как именно будет определяться «правильная» цена каждого объекта, как будет контролироваться соблюдение этого требования застройщиками и будут ли применяться какие-либо санкции», — говорит эксперт. По ее словам, все привлекательные условия застройщик всегда может «вшить» в стоимость квартиры. Например, сначала увеличить цены на квартиры, а потом предложить скидки тем, кто платит наличными или соглашается на стандартную ипотеку. «Правда, многие девелоперы намеренно завысили цены на широкий пул квартир, чтобы формально субсидировать займы без последующего удорожания. То есть это своеобразный обходной маневр», — соглашается Руслан Сырцов.
Если клиент продает что-то и в короткий период — до шести месяцев — внесет на досрочное погашение часть средств, так чтобы остаток кредита не превышал 80% от залога, то выдавать ипотеку с первоначальным взносом меньше 20% можно и по новому стандарту, продолжает Регина Дыдалина. Также для снижения требований к первоначальному взносу допускается дополнительное обеспечение в виде залога или поручительства. «Сейчас часто низкий первоначальный взнос превращается в маркетинговую историю, он вроде как и есть, но получить с ним одобрения шансы минимальные», — считает она.
Требования стандарта распространяются не на все из упомянутых практик, отмечает представитель Банка России. В частности, траншевая и донорская ипотеки, по мнению ЦБ, «требуют отдельной оценки, прежде чем ограничения таких продуктов зафиксировать в стандарте», а покупка заемщиком сниженной ставки, если он платит за это из собственных средств, легальна до 1 июля 2025 года.
И отсутствие наказаний
Второй момент, который позволяет банкирам и застройщикам использовать рисковые, по мнению регулятора, схемы — это фактическое отсутствие наказаний за нарушение или излишне вольное трактование стандарта, говорят собеседники Forbes. По мнению Руслана Сырцова, большинство игроков рынка приостановят рискованные практики, лишь когда регулятор начнет назначать штрафы. Надзорный стандарт, который определил наказания для банкиров, нарушивших условия профессиональных стандартов, начнет действовать весной 2025 года. Однако главное наказание в нем будет репутационным — публикация сведений о нарушителе на портале ЦБ.
Надзорный стандарт, который определяет меры воздействия к банкам-нарушителям заработает уже с 1 апреля, напоминает представитель ЦБ. «Информация обо всех выявленных нарушениях будет направлена Банком России в комитет по стандартам. В целом, мы считаем, что стандарт станет достаточным препятствием для распространения схем и практик, несущих повышенные риски для ипотечных заемщиков», — надеется регулятор.