Содержание
С 1 апреля в России заработал надзорный стандарт, устанавливающий ответственность банков за нарушение ипотечного стандарта, который уже действует с начала года и призван минимизировать рискованные практики на рынке ипотеки. Вступление в силу обоих стандартов свело на нет часть практик, которые Банк России называл рискованными, утверждают опрошенные Forbes риелторы. Так, все меньше встречается ипотека с кешбэком и предложения кредитов с низким первоначальным взносом. Однако появились и новые механизмы — например, использование неисполненного аккредитива
С 1 апреля в России вступил в силу надзорный стандарт — документ, который устанавливает ответственность банков за несоблюдение правил деятельности кредитных организаций. Пока помимо надзорного стандарта утвержден лишь один обязательный к исполнению свод правил в кредитовании — ипотечный стандарт, призванный лишить схемности рынок ипотеки. Впоследствии действие надзорного стандарта может быть расширено. К примеру, ЦБ говорил о планах разработать совместно с профессиональным сообществом свод правил для синдицированного кредитования и автокредитования.
Опрошенные Forbes в начале апреля риелторы утверждают: банки и застройщики подготовились к введению надзорного стандарта. Часть практик, которые напрямую запрещает ипотечный стандарт с 1 января 2025 года или которые будут под запретом с 1 июля, уже сходят на нет. Однако появились и новые схемы, которые формально не противоречат ипотечному стандарту.
Что прописано в стандартах
Ипотечный стандарт действует с 1 января и определяет правила, по которым должна выдаваться ипотека. Например, он вводит требования к раскрытию информации об ипотечном кредите до подписания договора. В частности, банки обязаны уведомлять клиентов о разнице между ценой квартиры при покупке в ипотеку и ее справедливой стоимостью, разъяснять полные условия стимулирующих и бонусных программ от банка и продавца, упомянуть о возможности использовать государственные жилищные программы при покупке жилья. Также они должны обсудить с клиентом порядок действий на случай форс-мажора (ухудшения материального положения заемщика), обговорить порядок подтверждения целевого использования заемных средств и призвать гражданина оценить свои финансовые возможности до оформления кредита.
По замыслу авторов документа, стандарт должен бороться со схемностью и практиками, которые несут риски для заемщиков и банков. Так, он запрещает считать первоначальным взносом сумму материальной выгоды, которую покупатель может получить от застройщика (например, возврат клиенту части денежных средств в виде кешбэка от застройщика), а также любые заемные средства. Ипотечный стандарт рекомендует выдавать ипотеку заемщикам на срок не более 30 лет и с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости квартиры. «Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают. Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит», — объясняла директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова логику регулятора.
Кроме того, стандарт запретил банкам получать вознаграждение от застройщиков, если это ведет к повышению цены квартиры для заемщика, а с 1 июля 2025 года им будет запрещено брать комиссию и с покупателя — за снижение процентной ставки. Наконец, в стандарте отдельно прописан порядок покупки квартиры в новостройке в кредит с использованием аккредитива, на который банки вместо счетов эскроу могут переводить деньги покупателей недвижимости (впоследствии суммы с аккредитивов уходят на счета эскроу перед сдачей дома). ЦБ называл эту схему рискованной именно для покупателя жилья, так как деньги на аккредитиве не застрахованы, в отличие от средств на эскроу-счетах. По стандарту зачислять средства на аккредитив при совершении ипотечной сделки можно, но только если они переводятся продавцу в течение пяти дней.
Контроль за соблюдением ипотечного стандарта передан комитету по стандартам деятельности кредитных организаций, который на две трети состоит из представителей банковского сообщества. В него также вошли представители ЦБ и Минфина. Самым строгим наказанием для банков будет репутационное — публикация информации о нарушителе на сайте регулятора, если банк игнорировал требование комитета об устранении нарушения.
Какие схемы сейчас в ходу на рынке ипотеки
Рекомендации стандарта по сроку и размеру первоначального взноса банкам было соблюсти легче всего, утверждают опрошенные Forbes риелторы. «Никто в России не выдавал ипотеку на срок более 30 лет», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, за 30-летний срок ипотеки банки выходили редко, и обычно это превышение составляло не более одного-двух месяцев.
А вот доля ипотечных сделок с низким первоначальным взносом по сравнению с прошлым годом упала. «Первоначальный взнос ниже 20% сейчас практикует только 10% банков, и то либо для определенной категории покупателей, либо с увеличением ставки или дополнительным залогом», — поясняет Татьяна Решетникова. Эти механизмы почти полностью исчезли еще до начала 2025 года, так как ЦБ начал бороться с ними еще до введения ипотечного и надзорного стандартов, утверждает Руслан Сырцов.
Также, по словам собеседников Forbes, постепенно уменьшается количество предложений покупки жилья в новостройке в ипотеку с кешбэком. Суть этой механики в том, что после внесения покупателем первоначального взноса и оформления ипотеки застройщик возвращал клиенту часть внесенной суммы. По данным представителя «Миэль», в начале года эта схема была на ипотечном рынке в ходу. По словам Решетниковой, кешбэк за первоначальный взнос «тоже стал очень ограниченной историей». Во-первых, увеличивать первоначальный взнос на сумму кешбэка запрещено стандартом. А во-вторых, эта схема не очень удобна и самим застройщикам — они могут вернуть часть средств только после завершения стройки, когда получат деньги с эскроу-счета и смогут ими распоряжаться.
А вот практика взимания банками вознаграждения с застройщиков за доступ их новостроек к ипотечным программам, которую также напрямую запретил стандарт, жива, утверждают застройщики. «Мы сталкиваемся с необходимостью платить то или иное вознаграждение за доступ к ипотечным программам со льготной ставкой. На стоимость квартиры это не влияет», — признает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Платная комиссия за снижение процентной ставки по ипотеке сохранятся, но ее оплачивает застройщик и применение комиссии зависит от условий конкретного банка и типа ипотечного кредита, при этом стоимость реализуемого объекта не может быть увеличена, рассказывает руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина.
По словам Руслана Сырцова, размер такой комиссии по семейной ипотеке в 2025 году снизился. «Если в конце 2024 года он в среднем составлял 10-12%, то сейчас — 5-6%. Это связано с тем, что власти стали активнее субсидировать госпрограмму. А вот по рыночным кредитам размер взимаемых средств не изменился. Возможно, банки готовятся к переходу на новые механизмы, однако открыто ни один из них альтернативы не анонсировал», — добавляет эксперт.
Впрочем, риелторы уверяют, что застройщики нашли иной способ компенсации расходов, понесенных на вознаграждение банкам, — путем повышения стоимости квартир и скидок тем, кто готов платить «живыми» деньгами. «Девелоперы заранее завышают цены на лоты, закладывая комиссию в стоимости. При этом они на регулярной основе предлагают дисконты для клиентов со стопроцентной оплатой и рыночными условиями ипотеки, тем самым компенсируя разницу», — объясняет Сырцов. Сейчас застройщики стали более лояльны в отношении скидок при покупке без участия рассрочки и заемных средств, дисконт доходит до 20-25%, добавляет Решетникова.
Forbes отправил запрос крупнейшим застройщикам по объему ввода жилья. В ГК ФСК предусмотрены скидки для тех, кто готов внести 100%-ную оплату. По словам Татьяны Боевой из «Гранель», размер скидки в компании не зависит от таких параметров оплаты. Остальные компании не ответили на запрос.
Как проверить завышение
Проверить факт завышения цены, указанной в ипотечном договоре, по-прежнему трудно, утверждают риелторы. Во-первых, вплоть до апреля на рынке были распространены обходные пути, говорит представитель «Миэль». Самый простой вариант — увеличение стоимости объекта в договоре долевого участия на сумму вознаграждения. Также практиковалось номинальное снижение ставки — на 0,1-1,5 процентных пункта. «Это позволяло застройщикам говорить о «субсидированной» ставке, что, в свою очередь, могло оправдывать удорожание или другие изменения в условиях ипотеки», — добавляет он.
«На сегодняшний день практически у всех банков внедрено обязательное субсидирование по льготным программам, за комиссионное вознаграждение. Стандартную ставку мы субсидируем по собственному желанию, так как 28% годовых — это заградительная ставка, под которую сложно одобрить клиента, а в случае одобрения у клиента будет высокий некомфортный ежемесячный платеж», — говорит Екатерина Чурюкина, но утверждает, что на стоимость лота субсидия и вознаграждение не влияют.
Требование к банку убедиться в справедливой цене квартиры, приобретаемой в ипотеку, также работает формально, считают собеседники Forbes. «Понятие справедливости все же является морально-этическим и мало применимо к капиталистической системе, где все основаны на экономических расчетах. Оптимальную стоимость квартир определяет рыночная конъюнктура на основе множества факторов. Не всегда в этих условиях жилье является широкодоступным», — отмечает Сырцов.
Застройщики с таким выводом не согласны. Застройщикам часто приходится предоставлять дополнительно письмо, в котором прописывается факт отсутствия завышения цены объекта при применении каких-либо опции, говорит генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Банки также настаивают, что проводят собственную проверку стоимости квартиры. Банк «Дом.РФ» в рамках проведения сделок по приобретении недвижимости производит заказ оценки по предмету ипотеки у специализированных оценочных компаний, говорит директор розничных продуктов банка Дарья Морозова. При расчете максимальной суммы кредита используется наименьшая из двух стоимостей — стоимость в договоре приобретения и стоимость в отчете об оценке, уточняет она.
Еще до принятия ипотечного стандарта Сбербанк стал первым на рынке, кто внедрил систему контроля завышения стоимости строящихся объектов недвижимости с использованием моделей машинного обучения, указывает пресс-служба банка. Модель учитывает ключевые факторы ценообразования и сравнивает их с рыночными данными. В случае выявления завышения цены кейс передается профильным специалистам банка для дальнейшего анализа и принятия окончательного решения. «Если подобная практика будет поддержана всеми остальными участниками, то это действительно приведет рынок к основной цели стандарта — сделать механизмы более прозрачными и выгодным для клиентов», — добавляет представитель банка.
Другие крупные ипотечные банки на запрос не ответили.
Новые практики
Наконец, банки и застройщики вольно трактуют отсутствие запрета на проведение сделок через аккредитив, рассказывают риелторы. «Появились и новые фантастические варианты — это использование неисполненного аккредитива, аналога платного бронирования жилья. Это некоторая трансформация траншевой ипотеки. Подписываются договор долевого участия и кредитный договор, открывается аккредитивный счет, но деньги на счет не зачисляются — этот момент можно отложить по согласованию с застройщиком на срок до трех лет. Весь этот период покупатель вносит плату за неисполненный аккредитив, а проценты будут начисляться после выдачи кредита. Первоначальный взнос также полностью или частично можно отложить до момента выдачи кредита и полного расчета с застройщиком», — рассказывает Татьяна Решетникова из «Этажей».
Также на рынке вольно относятся к правилу вывода средств с аккредитива на эскроу в течение пяти дней. «Почти все банки навязывают девелоперам аккредитивные схемы или похожие на них системы быстрых расчетов. Но средняя длительность хранения средств на аккредитивах в этом году сократилась до 3-6 месяцев. Длительные программы от года больше не применяются. И Банк России боролся именно с ними, а не с аккредитивами как таковыми», — говорит Сырцов.
Длительное хранение средств на аккредитивах ЦБ считает рискованным — за риски утраты средств гражданами, так как аккредитивы, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы государством. Банкам, напротив, размещение средств на аккредитивах может быть выгодно. «Для банков это, по сути, бесплатные деньги, которые они могут «крутить», получая доход», — говорил в интервью «Известиям» директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.
Застройщики настаивают, что применяемые ими механики с аккредитивами безопасны для всех сторон. «Банк-кредитор переводит деньги застройщику не сразу, а только после выполнения определенных условий (например, после регистрации договора долевого участия в Росреестре). Это защищает покупателя и банк от риска недобросовестности застройщика. Также если застройщик требует гарантии платежа, аккредитив подтверждает, что у покупателя есть деньги (или одобренная ипотека), но они будут перечислены только при выполнении условий», — уверяет Екатерина Чурюкина из ГК ФСК.
Первая публикация списка банков, не соблюдающих ипотечный стандарт, возможна не раньше, чем к середине года, говорил Александр Данилов: «Сначала предупредили, если исправился — молодец, все хорошо». На вопрос о том, были ли выявлены к 1 апреля нарушители, Банк России по существу не ответил, так как надзорный стандарт работает всего несколько дней. Впрочем, глава Банка России Эльвира Набиуллина пообещала ужесточить регулирование, если мягкие меры не подействуют. «Если нарушения будут системными, и мы увидим, что эти санкции не срабатывают, будем дорабатывать, ужесточать регулирование. И мы уже заявляли о том, что хотим ввести такой продукт стандартной ипотеки. И по всем ипотечным кредитам, которые не соответствуют этому стандарту, мы будем готовы применить более высокие требования по риск-весам, по резервам, для того чтобы стимулировать их [банки] рублем выдавать только стандартные прозрачные продукты», — предупредила она.